Terreno en venta en calle Chapíneria, Villanueva de Perales

Descripción del Terreno

Terreno en venta en calle Chapíneria, Villanueva de Perales
Suelo urbano consolidado ubicado en el término municipal de Villanueva de Perales (Madrid), con una superficie real de 878 m², según levantamiento topográfico actualizado.
La parcela se encuentra clasificada conforme al planeamiento vigente —Normas Subsidiarias de 2003— bajo la Ordenanza de Casco Antiguo, Zona 01, y cuenta con los siguientes parámetros urbanísticos:
Características y Condiciones Urbanísticas
•Parcela mínima para nuevas divisiones: 150 m²
•Frente mínimo edificable: 6 metros
•Fondo máximo edificable: 14 metros
•Separación mínima a testero: 3 metros
•Edificabilidad y alturas:
oMáximo 2 plantas + bajo cubierta, esta última vinculada a la planta inferior
oAltura máxima a cornisa: 6,5 metros
•Usos permitidos:
oUso principal residencial:
Categoría 1: Unifamiliar
Categoría 2: Bifamiliar
Categoría 3: Colectiva Vivienda mínima 37m2 útiles
o Usos complementarios: Terciario comercial, oficinas y dotacional
•Condiciones de cubiertas:
o Cubiertas a dos aguas con pendiente máxima de 25°
o Alero con ancho máximo de 30 cm y vuelo máximo de 30 cm
o Cumbrera centrada entre fachada exterior e interior
•Aparcamiento:
o Dotación mínima de 1 plaza por vivienda
•Condiciones adicionales:
Las restantes condiciones se ajustan a las Normas Urbanísticas de las NNSS vigentes.
Situación Urbanística y Viabilidad Edificatoria
La parcela permite su edificación sin necesidad de ejecutar la calle prevista en la Unidad de Ejecución UE-2, situada de forma colindante, lo que facilita el desarrollo inmediato del proyecto.
** Posible estudio de viabilidad: Vivienda Colectiva (Bloque de Pisos) - Opción de Máxima Rentabilidad
Esta opción maximiza el número de unidades.
•Volumetría permitida: 2 plantas + Bajo Cubierta (BC).
•Restricción clave: El BC está vinculado a la planta inferior. Esto significa que no puedes hacer pisos independientes en el ático. Los pisos de la Planta 1 serán obligatoriamente tipo Dúplex (P1 + BC).Total edificable computable 1,300m2
Resultado Máximo Teórico (con sótano): Entre 16 y 18 viviendas (pisos en PB y dúplex en P1).
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Posibilidad también de construcción de 5 unifamiliares de lujo;
La promoción de 5 Viviendas Unifamiliares Adosadas representa la máxima densidad teórica viable para el uso unifamiliar, y es el escenario que genera el mayor margen económico total en la parcela.
La viabilidad del 25% de rentabilidad depende de que sus 5 chalets se vendan a un precio de 400,000 € cada uno.
Es Posible: está plenamente justificado si se compara con los precios de la obra nueva en Navalcarnero (su principal mercado de referencia) donde los precios son superiores a los 480,000 Estrategia Necesaria: Su producto debe posicionarse en la gama alta del mercado local:
Calidades Premium (frente a las promociones de 310,000
Alta Eficiencia Energética (A).Diseño Exclusivo (aprovechando la ubicación céntrica en el Casco Antiguo).
Si cumple con estos estándares de calidad, el precio de 400,000 es defendible y la rentabilidad del 25% es viable.
La viabilidad y los precios de venta indicados son proyecciones financieras basadas en costes de construcción promedio y un análisis de precios de mercado de obra nueva en la comarca.
Se deberá realizar un estudio de viabilidad en detalle y la propuesta arquitectónica del proyecto por parte de los técnicos del cliente.
Asimismo, cualquier proyecto de edificación y las divisiones posteriores requieren la verificación y validación final por el Arquitecto Municipal conforme a las Normas Subsidiarias vigentes (NNSS 2003) y la geometría real del plano.