En esta guía práctica completa te explicamos de forma sencilla qué es un contrato de arras, qué tipos de arras contempla la legislación, qué riesgos corres y qué debes revisar con lupa antes de firmar.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa de un inmueble en el que el comprador y el vendedor se comprometen a realizar la transacción en un plazo determinado. Como garantía de este compromiso, el comprador entrega al vendedor una suma de dinero en concepto de señal.Este precontrato sirve para asegurar la operación. De este modo, el comprador tiene la tranquilidad de que el vendedor no venderá la propiedad a otra persona mientras gestiona la financiación, y el vendedor tiene la garantía del interés real del comprador. Si finalmente la compra se lleva a cabo, el dinero entregado como señal se descuenta del precio total de la vivienda.
Los 3 tipos de arras: Confirmatorias, penitenciales y penales
Dependiendo de la redacción del documento y de los artículos del Código Civil que se citen, estarás firmando un tipo de arras u otro, con consecuencias legales distintas.Existen tres tipos de arras principales:
Arras confirmatorias
Actúan únicamente como un anticipo del precio total y como prueba del compromiso firme de ambas partes. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato o solicitar su resolución con una indemnización por daños y perjuicios.Arras penitenciales
Son las más comunes en el sector inmobiliario y están reguladas de forma expresa por el artículo 1454 del Código Civil. Funcionan como un método de desistimiento lícito: permiten a cualquiera de las partes echarse atrás de manera unilateral, pero con una penalización económica:● Si desiste el comprador, pierde la señal de arras entregada.
● Si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble del importe recibido.
Arras penales
Si una parte no cumple, pierde las arras (o debe devolverlas duplicadas). Además, la parte perjudicada puede reclamar daños y perjuicios, e incluso exigir que se ejecute la venta. Es decir, no dan derecho a desistir libremente del contrato.Preguntas clave: Cuánto, cuándo y cómo
¿Cuánto se paga de arras?
La ley no establece un porcentaje mínimo o máximo obligatorio, pero la práctica habitual sitúa la señal entre el 5% y el 15% del precio de venta de la propiedad (siendo el 10% lo más frecuente). Esta señal se descuenta íntegramente del precio final en el momento de la escritura pública.¿Cuál es el plazo del contrato de arras?
El plazo máximo lo pactan libremente las partes, siendo lo normal entre 30 y 90 días naturales desde la firma. Si el comprador ya tiene la hipoteca aprobada, un plazo menor es viable, pero si debe iniciar la tasación desde cero, se aconseja ampliar el plazo.¿Cómo recuperar las arras?
Para recuperar las arras de forma íntegra, la ruptura del precontrato debe deberse a causas justificadas contempladas en el propio acuerdo o por mutuo acuerdo entre las partes.El gran riesgo: Contrato de arras con hipoteca
El mayor riesgo para un comprador es firmar el precontrato y que el banco le deniegue la financiación. Si el plazo expira y no dispone del dinero, se considerará un incumplimiento y perderá toda la señal entregada.Para protegerse de esta situación, es fundamental firmar un contrato de arras con hipoteca que incluya una cláusula que especifique que, en caso de denegación de la financiación por parte del banco, el comprador tiene derecho a resolver el contrato y recuperar las arras entregadas de forma íntegra.
Checklist: Qué debes revisar antes de firmar
Antes de realizar cualquier pago, asegúrate de realizar estas comprobaciones críticas:1. Identificación y Nota Simple: Comprueba que los vendedores son los verdaderos propietarios registrales solicitando una Nota Simple actualizada.
2. Estado de cargas: Verifica que la propiedad se transmitirá libre de hipotecas previas o embargos.
3. Reparto de gastos: El precontrato debe dejar claro quién asume los gastos de notaría, registro de la propiedad e impuestos correspondientes.
4. Fecha límite clara: Debe figurar una fecha exacta como plazo máximo para formalizar la compraventa definitiva.
Conclusión: Tu seguridad inmobiliaria empieza por la transparencia
En Vivegreen, creemos firmemente que la transparencia no es opcional. En nuestra plataforma inmobiliaria solo permitimos la publicación de anuncios gestionados por profesionales y agencias verificadas. Además, a través de nuestro InmoRanking (un sistema de clasificación basado en opiniones reales de clientes), podrás encontrar al agente inmobiliario idóneo para acompañarte paso a paso en tu proceso, garantizando precontratos justos, transparentes y libres de riesgos.
